롯데리츠 밸류체인
리츠 특성상 전통적 “공급사”는 없으며, 자산관리·수탁 서비스 제공자와 임차인(책임임차인)이 핵심 이해관계자다.
주요 공급사 (자산관리·수탁 서비스)
- 롯데에이엠씨 — 자산관리위탁회사(AMC), 법인이사(대표자) 겸임. 2019.04.05 자산관리위탁계약 체결.
- ㈜케이비펀드파트너스 (구 ㈜국민은행) — 일반사무관리위탁 (2024.07.29 변경계약, 물적분할로 승계)
- ㈜우리은행 — 증권·현금 자산보관위탁
- 대한토지신탁㈜ — 부동산 자산보관위탁 (2022.09.26 변경계약)
주요 고객사 (임차인/책임임차인)
| 자산 | 책임임차인/임차인 |
|---|---|
| 롯데백화점 강남·구리·광주·창원점, 롯데아울렛 청주·율하점, 롯데마트 서청주·율하·의왕·장유·춘천·계양·경기양평점, 롯데프리미엄아울렛 이천점, 롯데백화점 안산·중동점 | 롯데쇼핑 (책임임대차, Triple-net) |
| 롯데마트몰 김포물류센터 | 롯데글로벌로지스㈜ (책임임대차) |
| L7 HOTELS 강남타워 | 호텔롯데㈜ 외 (개별 임대차계약) |
| 코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사(DF타워) | 우선주 지분투자(3.5%), 임대차 관계 아님 |
협상력 분석
- 고객(임차인) 집중도 매우 높음: 임대료의 절대 다수가 최대주주인 롯데쇼핑 (지분 42.04%)에서 발생 — 그룹 내부 거래 성격이 강해 임대료 조정 협상력은 낮으나, 계약기간이 7~15년으로 장기 고정되어 있어 단기 변동 리스크는 제한적. Triple-net 계약으로 수선유지비·보험·제세공과를 임차인이 부담해 롯데리츠의 관리부담을 낮춤.
- 대체 가능성: 책임임차인이 롯데쇼핑·롯데글로벌로지스로 사실상 고정되어 있어 임차인 다변화 여지는 낮음. L7 HOTELS 강남타워(호텔롯데 임차)가 유일한 비-롯데쇼핑/롯데글로벌로지스 축.
- 공급사(AMC·수탁사) 집중도: 자산관리는 계열사인 롯데에이엠씨에 전속 위탁 — 그룹 내부 거버넌스에 의존.
Citations
- 롯데리츠 2025 사업보고서 — I.2.회사의연혁, II.2.가.임대조건, 보유자산개요