삼성FN리츠 제13기 사업보고서
삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(삼성FN리츠, Samsung FN REIT Co., Ltd.)의 제13기 사업보고서. 리츠 특성상 3개월 단위 사업연도를 채택하고 있어(2/14/30, 5/17/31, 8/110/31, 11/11/31), 본 보고서는 2025년 11월 1일부터 2026년 1월 31일까지의 실적을 다룬다.
핵심 수치
(K-IFRS 별도 기준, 단위: 원)
| 지표 | 제13기(2025.11~2026.01) | 제12기(2025.08~2025.10) | 제11기(2025.05~2025.07) |
|---|---|---|---|
| 영업수익 | 121억 9,631만 | 122억 3,612만 | 121억 5,054만 |
| 영업이익 | 85억 7,310만 | 74억 320만 | 75억 4,865만 |
| 당기순이익 | 43억 1,602만 | 30억 6,833만 | 30억 8,698만 |
| 기본주당이익(원) | 47 | 34 | 34 |
| 자산총계 | 8,662억 1,210만 | 8,680억 7,856만 | 8,710억 4,370만 |
| 부채총계 | 4,616억 340만 | 4,615억 3,288만 | 4,613억 1,336만 |
| 자본총계 | 4,046억 870만 | 4,065억 4,567만 | 4,097억 3,034만 |
- 발행주식총수 91,050,000주(보통주), 자본금 455억 2,500만원(액면 500원)
- 배당금 결의(자본변동표 기준) 매 분기 62억 5,300만원 규모로 지속 지급
주목할 변화
- 제13기 중 순차입금 3,997억 7,640만원, 자본조달비율(부채/총자본) 0.497 — 전기(0.495) 대비 소폭 상승
- 유동성장기차입금 4,294억 209만원(전액 변동금리)이 유동부채로 재분류되어 유동부채가 4,354억원까지 급증(만기 도래 임박 추정)
- 최대주주(삼성생명보험㈜) 지분 19.51%로 변동 없음. 다만 삼성생명의 최대주주인 삼성물산의 최대주주 이재용 회장이 2026년 1월 2일 홍라희 여사로부터 지분을 증여받아 지분율이 19.76%→21.00%로 상승(제출일 기준)
- 임원 변동: 2025.07.18 정기주총에서 기타비상무이사 임승철·나기원, 감사 정승욱이 임기만료 후 재선임(중임)
사업 부문별 요약
당사는 부동산업 단일 사업부문(위탁관리 리츠)을 영위하며, 3개 오피스 빌딩을 보유·임대 중:
| 자산명 | 소재지 | 취득일 | 취득가액 | 주요 임차인 | 공실률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 에프엔타워 대치 | 서울 강남구 대치동 | 2022.11.24 | 4,811억 2,100만원 | 삼성생명보험㈜ 등 | 0% |
| 에프엔타워 순화 | 서울 중구 순화동 | 2022.11.24 | 1,965억 1,400만원 | ㈜에스원(사옥 100%) | 0% |
| 에프엔타워 판교 | 경기 성남시 분당구 | 2024.09.24 | 1,258억 7,000만원 | 한화시스템㈜(사옥 100%) | 0% |
매출처 비중(제13기 기준, 임대료): 삼성생명보험㈜(에프엔타워 대치) 42.91%, ㈜에스원(에프엔타워 순화) 21.27%, 삼성 계열사 외 35.50%, 삼성화재해상보험 0.21%, 삼성카드 0.11%.
가이던스 및 전망
- 별도 가이던스 공시 없음. 국내 리츠 시장은 2026년 1월말 기준 총 446개 리츠·117.74조원 규모(이 중 상장리츠 25개·19.08조원)로 지속 성장 중이며, DC형·IRP 퇴직연금의 상장리츠 투자 허용 등 정책 기조가 우호적
- 자산관리회사(삼성에스알에이자산운용㈜)의 삼성그룹 우량 부동산 편입 전략 지속 예상
리스크 요인
- 순차입금 비중이 높고(자본조달비율 약 0.5) 유동성장기차입금 4,294억원이 유동부채로 계상되어 있어 차환(리파이낸싱) 리스크 존재
- 변동금리 차입금 100bp 변동 시 세전손익 약 10억 7,500만원 영향(금리 민감도)
- 3대 자산 모두 삼성/한화 그룹 계열사 단일 임차인 의존도가 높아(특히 순화·판교는 임차인 100% 단일화) 임차인 신용·이전 리스크 존재
Citations
- source_documents/AnnualReport_MD/삼성FN리츠-사업보고서-2026.01.md (I. 회사의 개요, II. 사업의 내용, III. 재무에 관한 사항, VII. 주주에 관한 사항, VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항, IX. 계열회사 등에 관한 사항)