삼성FN리츠 밸류체인
주요 공급사
리츠는 자체 인력 없이 외부 위탁계약을 통해 운용되는 구조로, 아래가 실질적 “공급사”에 해당한다.
| 구분 | 위탁사 | 주요 계약내용 |
|---|
| 자산관리 | 삼성에스알에이자산운용㈜ | 매입수수료(매입가액×0.5%), 운용수수료(매입가액×0.25%/년), 성과·매각수수료 |
| 자산보관(현금·증권) | 우리은행 | 매결산기 1,000만원 + 추가 매입자산 연동 |
| 자산보관(부동산) | 대한토지신탁㈜ | 매결산기 200만원(stub) |
| 일반사무수탁 | 신한펀드파트너스㈜ | 가중평균 매입가액의 0.00575% |
| 매도인(자산 취득처) | 삼성생명보험㈜ (대치·순화), 삼성화재해상보험㈜ (판교) | 부동산매매계약 |
주요 고객사(임차인)
| 임차인 | 자산 | 임대비중(매출 기준) |
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| 삼성생명보험㈜ | 에프엔타워 대치 | 42.91% |
| 에스원㈜ | 에프엔타워 순화(100%) | 21.27% |
| 한화시스템㈜ | 에프엔타워 판교(100%) | (판교 매출 비중은 별도 공시 없음, “삼성 계열사 외” 35.50%에 포함 추정) |
| 삼성화재해상보험㈜ | 에프엔타워 대치 | 0.21% |
| 삼성카드㈜ | 에프엔타워 대치 | 0.11% |
| 신세계까사㈜, 포스코플로우㈜, 상상인증권㈜, 소크라에이아이㈜ | 에프엔타워 대치 | ”삼성 계열사 외” 35.50%에 포함 |
협상력 분석
- 공급사(위탁운용사) 집중도: 자산관리회사가 삼성에스알에이자산운용 단독으로, 그룹 계열 자산운용사에 전적으로 의존하는 구조. 대체 가능성은 낮으나 삼성그룹 내 신뢰관계로 안정적
- 임차인 집중도: 순화·판교 자산은 단일 임차인 100% 의존으로 협상력이 임차인 측에 크게 기울어 있음. 다만 계약 조건상 재계약 통보 6개월 전, 해지 시 3개월분 환산임대료 위약벌이 있어 급격한 공실 리스크는 일부 완충됨
- 매도인-계열 순환 구조: 3개 자산 모두 삼성생명·삼성화재로부터 매입한 것으로, 향후 추가 자산 편입도 삼성그룹 계열 부동산 중심으로 이루어질 가능성이 높음
Citations