시장 구조
리츠(REIT, 부동산투자회사)는 부동산투자회사법에 따라 설립되어 오피스·리테일·물류·주거 등 부동산에 투자하고 임대수익·매각차익을 배당으로 분배하는 상장 간접투자 기구다. 대부분 명목회사 (paper company) 형태로 자산관리회사(AMC)가 운용하며, 배당가능이익의 90% 이상을 배당해 법인세 혜택을 받는다. 금리(차입비용)·공실률·자산가치에 수익이 좌우되며, LTV(차입비율)와 배당수익률이 핵심 지표다. 2026.02 기준 국내 상장리츠 약 25개·총자산 약 19조 원.
주요 플레이어
- 대신밸류리츠 — 대신금융그룹 스폰서, 단일 오피스 ‘대신343’ 보유. 자산총계 약 7,193억, 제4기 분기 DPS 73원.
- 신한알파리츠·ESR켄달스퀘어리츠·롯데리츠·SK리츠·제이알글로벌리츠 등 (향후 노드화)
경쟁 구도
- 스폰서(금융지주·대기업)별 리츠가 자산 유형(오피스·물류·리테일·복합)으로 차별화.
- 단일자산·단일임차인 리츠 vs 멀티에셋 리츠, 우량 임차인·장기 마스터리스 여부가 안정성 차별화 요소.
트렌드 및 이슈
- 금리 사이클(차입비용)에 따른 배당 매력 변동, 자산 편입·증자, 리테일·오피스 공실 리스크.
- 정부 공모·상장리츠 활성화 정책, 데이터센터·물류 등 신유형 자산 확대.
규제 환경
- 부동산투자회사법(자산구성·배당 90% 의무·LTV 규제), 국토부 인가, 공시 규제.