KB스타리츠
사업 개요
KB스타리츠(정식 명칭 주식회사 케이비스타위탁관리부동산투자회사, 구 케이비스타글로벌위탁관리부동산투자회사)는 2022년 2월 8일 부동산투자회사법에 근거하여 설립되어 2022년 10월 6일 한국거래소 유가증권시장(KOSPI)에 상장한 **위탁관리부동산투자회사(REIT)**이다. 상근 임직원을 둘 수 없는 명목회사(paper company)로, 자산관리회사(AMC)인 **KB자산운용(주)**이 자산 투자·운용업무를 수행한다.
다른 국내 상장리츠와 달리 해외자산 비중이 높은 글로벌 분산형 포트폴리오가 특징이다. 종속회사 및 비연결 수익증권을 통해 총 5개 오피스 자산에 투자한다.
- North Galaxy Towers (벨기에 브뤼셀) — 종속회사 (주)KB스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사(지분 100%) 및 그 하위 Star Galaxy GP SRL·Star Galaxy S.Comm(벨기에)을 통해 보유. 연간임대료 약 EUR 35.3백만.
- Samsung Europe HQ (영국 처트시) — 비연결 수익증권 LB영국일반사모부동산투자신탁 18호·19호를 통해 보유. 연간임대료 약 GBP 3.86백만.
- 씨티뱅크센터(서울 종로) / 시그니쳐타워(서울 중구) / 여의도파이낸스타워(서울 영등포) — 종속회사 (주)KB스타멀티에셋제1호위탁관리부동산투자회사(지분 100%)를 통해 보유. 연간임대료 각각 약 72.8억원 · 452억원 · 135억원.
회사의 사업연도는 매년 2월 1일 개시7월 31일 종료, 8월 1일 개시다음해 1월 31일 종료의 6개월 결산으로, 연 2회 배당을 실시한다.
산업 및 그룹
- 산업: 리츠
- 자산관리회사(AMC): KB자산운용(주) — KB금융지주 계열이나, 본 보고서 “IX. 계열회사 등에 관한 사항”에는 공정거래법상 기업집단 소속 계열회사 현황이 기재되어 있지 않다(공란). 따라서 KB금융그룹 공식 계열회사로 편입되어 있는지는 미확인이며, group frontmatter는 비워둔다. AMC를 매개로 한 스폰서 리츠 성격으로 이해하는 것이 적절하다.
재무 하이라이트
(연결 기준, 단위: 억 원. 6개월 결산법인)
| 항목 | 제8기 (2026.01 / 6개월) | 제7기 (2025.07 / 6개월) | 제6기 (2025.01 / 6개월) |
|---|---|---|---|
| 영업수익 | 323.6 | 303.9 | 381.9 |
| 영업이익(손실) | (8.8) | (724.5) | 266.1 |
| 당기순이익(손실) | (210.6) | (994.1) | 189.6 |
(연결 재무상태, 제8기말 2026.01.31 기준, 단위: 억 원)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 자산총계 | 10,854.6 |
| (비유동자산) | 10,117.2 |
| 부채총계 | 8,896.8 |
| 자본총계 | 1,957.8 |
- 자본조달비율(부채비율): 순차입금 6,540.9억원 / 총자본 1,957.8억원 = 약 334.10% (전기말 249.41%에서 상승). 회사 정의 지표로 재무상태표 부채총계 기준 통상적 부채비율과는 산식이 다름에 유의.
사업 부문
지주회사가 아닌 리츠(명목회사)로서 별도 부문 페이지는 두지 않고, 5개 보유 자산을 단일 “부동산 임대” 사업으로 관리한다. 자산별 상세는 KB스타리츠 2026 사업보고서 “사업 부문별 요약” 참조.
주요 주주
(2026.01.31 기준, 5% 이상 주주. 발행주식총수 101,414,285주)
| 주주 | 지분율 | 유형 | 비고 |
|---|---|---|---|
| ㈜한국씨티은행 (KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제1~3호 등의 신탁업자) | 26.85% | 기관(신탁) | 최대주주. 실질 최대주주는 일반사모부동산투자신탁 |
| 중소기업은행 (라이프 글로벌리츠Pre-IPO 일반사모투자신탁제1호의 신탁업자) | 11.92% | 기관(신탁) | — |
| KB증권 | 9.02% | 기관 | KB금융그룹 계열 |
| ㈜신한은행 (미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산상장지수투자신탁의 신탁업자) | 8.53% | 기관(신탁) | — |
| ㈜한국씨티은행 (KODEX한국부동산리츠인프라부동산상장지수투자신탁의 신탁업자) | 5.27% | 기관(신탁) | — |
| 한국투자증권㈜ (지브이에이유럽프리IPO일반사모투자신탁제1호의 신탁업자) | 5.24% | 기관(신탁) | — |
- 소액주주: 13,978명, 21,867,882주(21.56%). 전체주주 13,989명.
- 회사 대주주는 실질적으로 KB스타리츠일반사모부동산투자신탁(집합투자업자 KB자산운용)이며, 신탁업자 명의(한국씨티은행 등)로 표시된다.
밸류체인
핵심 거래상대방: 자산관리(AMC) KB자산운용(주), 일반사무관리 (주)케이비펀드서비스, 자산보관 엔에이치투자증권(주), 증권대행 (주)국민은행, 현지 자산관리(벨기에) Whitewood Capital NV, 임차인 Federal Public Service Finance(벨기에 정부)·Exki 등, 차입 Standard Chartered Bank 등.
경영진
- 신명재 — 대표이사(사내이사, 비상근), 2022.02.08 선임, 2026.04.30 임기만료 예정
- 김형윤 — 사내이사(대표이사), 2026.04.30 정기주총에서 신규 선임 예정
- 조병헌, 양원용 — 기타비상무이사(비상근)
- 김종수 — 감사(비상근)
리스크
- 해외자산 환위험: 벨기에·영국 자산 비중이 높아 유로화·파운드화 환율 변동에 상시 노출. 통화선도(합계 EUR 295백만)로 부분 헤지하나, 환율 10% 변동 시 세전손익 영향이 약 523억원에 달함.
- 자본조달비율(부채비율) 상승: 334.10%(전기 249.41%)로 상승 추세 — 자본 확충(2026.02 유상증자 결의) 진행 중.
- 이익잉여금 결손 확대: 연결 기준 결손금 △2,058억원 — 부동산투자회사법상 초과배당 정책의 구조적 결과이나 재무 건전성 지표 악화 요인.
- 재조달(refinancing) 리스크: 유동성장기차입금 약 5,870억원이 1년 이내 만기로 분류.
- 단일 AMC 의존: 자산 투자·운용 전반을 KB자산운용(주) 단일 AMC에 위탁.
신용등급
Citations
- 출처: KB스타리츠 2026 사업보고서
- I. 회사의 개요, II. 사업의 내용, III. 재무에 관한 사항, VII. 주주에 관한 사항, VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항, IX. 계열회사 등에 관한 사항, 재무제표 주석(자산관리·일반사무·자산보관·증권대행·임대차·차입금 약정)