대신밸류리츠
사업 개요
대신밸류리츠(정식 명칭 (주)대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사, 영문 Daishin Value REIT Co.,Ltd.)는 『부동산투자회사법』에 따라 2024년 10월 23일 설립되어 2025년 7월 10일 한국거래소 유가증권시장(KOSPI)에 상장한 **위탁관리부동산투자회사(REIT)**이다. 상근 임직원을 둘 수 없는 명목회사(paper company)로, 자산관리회사(AMC)인 **대신자산신탁(주)**이 자산을 운용한다.
회사의 핵심 사업 구조는 모(母)-자(子) 리츠 구조다. 대신밸류리츠는 자리츠인 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사의 보통주 100%(취득원가 2,898억원)를 보유하고, 자리츠가 서울 핵심 오피스 권역(CBD) 을지로에 위치한 Core 오피스 **‘대신343’(대신파이낸스센터)**을 직접 보유한다. 회사의 수익원은 자리츠로부터 받는 배당금수익이며, 이를 재원으로 주주에게 배당한다.
- 보유 자산: 대신343 빌딩 (서울 중구 삼일대로 343, 지하 7층/지상 26층, 연면적 53,369㎡, 2017년 6월 준공, LEED GOLD 인증)
- 임차 구조: 대신파이낸셜그룹 계열 **대신프라퍼티(주)**가 건물 전체를 7년(2025.3~2032.3, +3년 연장옵션) 마스터리스(Triple-Net). 공실·유지관리비·제세공과금·보험료를 임차인이 부담하여 임대료 변동성이 낮다.
- 배당: 분기 결산법인(2·5·8·11월)으로 분기마다 배당. 제4기(2026.2 결산) 주당 배당금 73원, 액면배당률 14.63%(연환산 59.31%).
산업 및 그룹
- 산업: 리츠 (※ 산업 페이지 미생성 — TODO 참조)
- 스폰서 그룹: 대신금융그룹 (※ 그룹 페이지 미생성 — TODO 참조). 단, 보고서상 “기업집단 및 계열회사에 관한 사항은 없음”으로 공정거래법상 기업집단 편입은 아니며, AMC(대신자산신탁)·마스터리스사(대신프라퍼티)·공모주관사(대신증권)가 모두 대신파이낸셜그룹 계열인 스폰서 리츠 성격이다.
재무 하이라이트
(연결 기준, 단위: 억 원. 회사는 3개월 결산법인으로 각 기는 분기 실적임)
| 항목 | 제4기 (2026.02 / 3개월) | 제3기 (2025.11 / 3개월) | 제2기 (2025.08 / 3개월) |
|---|---|---|---|
| 영업수익 | 80.6 | 94.5 | 89.4 |
| 영업이익 | 66.7 | 66.7 | 71.6 |
| 당기순이익 | 21.0 | 20.7 | 18.6 |
(연결 재무상태, 제4기말 2026.02.28 기준, 단위: 억 원)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 자산총계 | 7,192.8 |
| (투자부동산) | 6,941.0 |
| 부채총계 | 4,290.8 |
| (장기차입금) | 4,023.1 |
| 자본총계 | 2,902.0 |
- LTV: 차입금 명목 4,066억원 / 자산총계 7,193억원 ≈ 약 56.5% (투자부동산 6,941억원 대비 약 58.6%). 차입금은 전액 선순위(새마을금고중앙회·새마을단위금고·현대해상·KB손해보험·케이비밸류제일차 등), 투자부동산 우선수익권 담보. (추정: LTV는 보고서에 직접 기재되지 않아 본 위키가 차입금/자산으로 산출)
사업 부문
주요 주주
(2026.02.28 기준, 5% 이상 주주. 보통주 59,780,000주)
| 주주 | 지분율 | 유형 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 한국투자증권(GRE일반사모부동산투자신탁제11호) | 19.50% | 기관(신탁) | 최대주주. 집합투자업자 GRE파트너스자산운용 |
| 대신증권 | 18.40% | 상장기업 | 스폰서. (※ 기업 페이지 미생성 — TODO) |
| 농협은행(케이클라비스일반사모부동산투자신탁제22호) | 11.74% | 기관(신탁) | 집합투자업자 케이클라비스자산운용 |
| 엔에이치투자증권(교보AIM코어일반사모부동산모투자신탁제1의3호) | 6.69% | 기관(신탁) | 집합투자업자 교보AIM자산운용 |
- 소액주주: 7,029명, 11,871,527주(19.86%). 전체 주주 7,041명.
- 국민연금공단 보유 없음 (5% 이상 주주 명단에 미포함).
밸류체인
핵심 거래상대방: 자산관리회사 대신자산신탁(주), 마스터리스 임차인 대신프라퍼티(주), 일반사무수탁 (주)케이비펀드파트너스, 자산보관 엔에이치투자증권(주)·대한토지신탁(주), 부동산관리 존스랑라살(주), 공모주관 대신증권·한국투자증권·삼성증권.
경영진
- 김광진 — 대표이사(사내이사, 비상근), 2024.10.23 선임, 임기 2027.10.23
- 이봉규 — 기타비상무이사(비상근)
- 이성근 — 기타비상무이사(비상근)
- 유영훈 — 감사(비상근)
※ 부동산투자회사법상 상근 임직원을 둘 수 없어 모든 임원이 비상근이며, 실질 운용은 AMC(대신자산신탁)가 수행한다.
리스크
- 단일 자산·단일 임차인 집중: 자산이 ‘대신343’ 단일 빌딩, 임차인이 대신프라퍼티 단독(100% 마스터리스). 임차인 신용·재계약 리스크에 노출.
- 임차인(대신프라퍼티) 재무 변동성: 2025년 당기순손실 △394억원(2024년 +792억원). 마스터리스 구조이나 임차인 지급능력이 핵심.
- 고(高) LTV·금리 리스크: 차입금 약 4,066억원(LTV 약 56%), 선순위 차입. 금리 상승 시 이자비용·재조달 부담.
- 배당 의존 구조: 영업수익이 자리츠 배당금에 전적으로 의존(영업수익=배당금수익). 자리츠 임대수익(NOI) 악화 시 직접 전이.
- 이익잉여금 결손: 연결 기준 이익잉여금 △21.8억원(감가상각비 한도 내 초과배당 정책에 따른 구조적 현상).
Citations
- 출처: 대신밸류리츠 2026 사업보고서
- I. 회사의 개요, II. 사업의 내용, III. 재무에 관한 사항, VII. 주주에 관한 사항, VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항, 재무제표 주석(배당·차입금·자산관리위탁계약)