KB스타리츠 밸류체인
KB스타리츠는 명목회사(paper company)로 자체 임직원이 없으며, 국내외 자산 운용·보관·사무·관리 업무를 다수의 위탁기관에 맡긴다. 해외자산(벨기에·영국) 비중이 높아 현지 운용사·임차인이 밸류체인에 포함되는 것이 특징이다.
주요 공급사
(REIT 운용 서비스 제공자 — 위탁 수수료 기준)
| 품목(역할) | 공급사 | 의존도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 자산관리(AMC) | KB자산운용(주) | 높음 | 매입수수료(매입금액 0.8%), 운용기본수수료(주식발행금액 연 0.18%) + 운용성과수수료, 매각수수료(매각금액 0.6%) + 매각성과수수료 |
| 일반사무관리 | (주)케이비펀드서비스 | 중간 | 상장 후 결산기당 50~60백만원(제5기 이후) |
| 자산보관 | 엔에이치투자증권(주) | 중간 | 연 15백만원(균등분할), 위탁자산 추가 시 자산별 연 5백만원 증액 |
| 증권대행 | KB국민은행 | 낮음 | 명의개서·발행대행·배당금 지급대행 |
| 현지 자산관리(벨기에) | Whitewood Capital NV | 중간 | North Galaxy Towers 재산 인수·인계, 부동산관리 등 |
| 차입금 재무약정 | Standard Chartered Bank | 중간 | North Galaxy Towers 취득 차입, LTV 68.5% 이하·Debt Yield 6% 이상 유지 의무 |
| 환헤지 계약처 | 키움증권 | 중간 | 통화선도 합계 EUR 295백만 |
주요 고객사
(임대수익 원천 — 보유 자산의 임차인)
| 고객 유형 | 고객사 | 매출 비중 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 임차인(해외, North Galaxy Towers) | Federal Public Service Finance(벨기에 정부 재무·세무부) | — | 2031년까지 장기 임대차, 임대면적 비율 99.65% |
| 임차인(해외, North Galaxy Towers) | Exki | — | 2031년까지 장기 임대차, 임대면적 비율 0.35% |
| 임차인(국내 오피스) | 씨티뱅크센터·시그니쳐타워·여의도파이낸스타워 입주 기업 | — | 개별 임차인명 원문 미기재 |
협상력 분석
공급사 협상력: AMC(KB자산운용)가 자산 투자·운용 전반을 통제하는 단일 운용 주체로 의존도가 매우 높다. 수수료율은 계약상 정형화(매입 0.8%, 운용기본 0.18% 등)되어 비용 예측 가능성은 양호. 해외자산 관련 Whitewood Capital NV, Standard Chartered Bank 등 현지 파트너에 대한 의존도도 존재.
고객사 협상력: 해외 최대 임차인(North Galaxy Towers)은 벨기에 정부기관(Federal Public Service Finance)으로 신용도가 높아 임차인 리스크는 낮은 편이나, 장기(2031년 만기) 단일 임차인 집중 구조로 재계약 실패 시 영향이 크다. 국내 오피스 3개 자산의 개별 임차인 구성은 원문에 상세 기재되지 않아 미확인.
Citations
- KB스타리츠 2026 사업보고서 — II. 사업의 내용, 재무제표 주석 24(우발채무 및 약정사항: 자산관리·일반사무·자산보관·현지 자산관리·증권대행·임대차·차입금 재무약정)