삼성FN리츠
사업 개요
삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(영문 Samsung FN REIT Co., Ltd., 이하 “삼성FN리츠”)는 2022년 7월 26일 설립된 위탁관리 부동산투자회사(리츠)로, 2023년 4월 10일 한국거래소 유가증권시장(KOSPI)에 상장했다(상장 시 보통주 77,300,000주). 부동산투자회사법에 근거해 설립되었으며, 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 리츠다. 본점은 서울특별시 서초구 서초대로74길 4에 있으며, 대표이사는 이명규다. (종목코드는 사업보고서 원문에 미기재 — 미확인)
자산관리회사는 삼성에스알에이자산운용㈜이며, 삼성그룹이 보유한 우량 부동산(및 투자매력도가 높은 외부 부동산)을 매입·운용하여 주주에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 한다. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 삼성 기업집단(2025년말 기준 계열사 67개, 이 중 상장사 18개)에 속한 계열회사다.
사업연도는 3개월 단위(2/14/30, 5/17/31, 8/110/31, 11/11/31)로, 분기마다 사업보고서를 제출한다. 자산관리위탁·자산보관(현금·증권)·자산보관(부동산)·일반사무 등 4대 위탁계약을 통해 외부 전문기관에 운용을 위탁하는 전형적 위탁관리 리츠 구조다.
- 자산관리: 삼성에스알에이자산운용㈜ (매입/운용/성과/매각 수수료 체계)
- 자산보관(현금·증권): 우리은행
- 자산보관(부동산): 대한토지신탁㈜
- 일반사무수탁: 신한펀드파트너스㈜(구 신한아이타스)
산업 및 그룹
재무 하이라이트
(K-IFRS 별도 기준, 3개월 결산 사업연도, 단위: 원)
| 지표 | 제13기(2025.11~2026.01) | 제12기(2025.08~2025.10) | 제11기(2025.05~2025.07) |
|---|---|---|---|
| 영업수익 | 121억 9,631만 | 122억 3,612만 | 121억 5,054만 |
| 영업이익 | 85억 7,310만 | 74억 320만 | 75억 4,865만 |
| 당기순이익 | 43억 1,602만 | 30억 6,833만 | 30억 8,698만 |
| 기본주당이익(원) | 47 | 34 | 34 |
| 자산총계 | 8,662억 1,210만 | 8,680억 7,856만 | 8,710억 4,370만 |
| 부채총계 | 4,616억 340만 | 4,615억 3,288만 | 4,613억 1,336만 |
| 자본총계 | 4,046억 870만 | 4,065억 4,567만 | 4,097억 3,034만 |
배당: 매 결산분기 62억 5,300만원 규모 현금배당을 지속 결의. 순차입금(제13기) 3,997억 7,640만원, 자본조달비율(순차입금/총자본) 0.497.
사업 부문
부동산업 단일 사업부문. → 삼성FN리츠 부동산임대
주요 상품
주요 주주
(2026.01.31 기준)
| 주주 | 지분율 | 비고 |
|---|---|---|
| 삼성생명보험 — 19.51% | 최대주주 | 기업 페이지 |
| 삼성화재해상보험 — 18.73% | 계열회사 | 기업 페이지 |
| 새마을금고중앙회 — 8.35% | 5% 이상 주주 | — |
| 신한은행(미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산상장지수투자신탁) — 7.92% | 5% 이상 주주 | — |
| 교보생명보험 — 6.47% | 5% 이상 주주 | 기업 페이지 |
| 한화생명보험 — 5.93% | 5% 이상 주주 | 기업 페이지 |
| 삼성증권 — 0.44% | 계열회사 | — |
| 에스원 — 0.66% | 계열회사 | — |
| 소액주주(8,480명) | 17.22% | — |
밸류체인
경영진
부동산투자회사법에 따라 사외이사·감사위원회를 두지 않으며(비상근 임원 구조), 상근 임직원도 두지 않는다.
신용등급
리스크
- 차입금 리파이낸싱 리스크: 유동성장기차입금 4,294억원(전액 변동금리)이 유동부채로 계상되어 만기 도래가 임박한 것으로 추정됨
- 금리 민감도: 변동금리 100bp 변동 시 세전손익 약 10억 7,500만원 영향
- 임차인 집중 리스크: 에프엔타워 순화(㈜에스원 100%)·판교(한화시스템㈜ 100%)는 단일 임차인 사옥으로 이전·해지 시 공실 리스크가 큼. 대치타워도 삼성생명보험㈜ 비중이 42.91%로 높음
- 계열사 거래 의존: 매출의 상당 부분이 삼성 계열사(삼성생명·삼성화재·삼성카드·삼성증권·에스원)에서 발생하여 그룹 지배구조·정책 변화에 노출
Citations
- 삼성FN리츠 제13기 사업보고서 — source_documents/AnnualReport_MD/삼성FN리츠-사업보고서-2026.01.md