주요 공급사
리츠 특성상 ‘공급사’는 자산운용·관리 서비스 제공자로 구성된다.
| 구분 | 업체 | 내용 | 수수료 |
|---|---|---|---|
| 자산관리회사(AMC) | 코람코자산신탁 | 부동산 취득·관리·개량·처분, 임대차, 유가증권 매매 등 자산 투자운용 위탁 | 매입가액 0.6%, 운용기본 총자산가액 연 0.21%, 운용성과 목표수익률(6.5%) 초과분의 10% 등 |
| 일반사무수탁회사 | 케이비펀드파트너스 | 명의개서, 주식발행 사무, 회사 운영·계산·세무, 공시업무 (2024.07 국민은행에서 변경) | 연 110백만원 |
| 자산보관회사(현금·증권) | 신한은행 | 유가증권 및 현금 보관 | 연 25백만원 |
| 자산보관회사(부동산) | 수협은행 | 부동산 담보신탁·보관 (2025.10 신규 체결) | 미기재 |
| 빌딩관리 용역사 | 세빌스코리아 | 빌딩 관리운영, 입주사 관리, 시설 점검 | 매월 수수료 |
| 회계감사인 | 삼도회계법인 | 외부감사(3개년 연속 적정의견) | 기말감사 보수 7백만원/회 |
주요 고객사
단일 자산(하나증권빌딩) 임차인이 곧 매출처.
| 임차인 | 임대면적 비중 | 임대료 비중 | 계약만기 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 하나증권 | 58.4% | 61.9% | 2030.12.15 | 우선매수청구권·매수선택권 보유, 특수관계자 |
| 한국쓰리엠 | 11.7% | 10.5% | 2028.04.30 | 업무용+어린이집 사용 |
| 기타 임차인 | 나머지 | 나머지 | - | - |
공실률 1.15%(2026.02.28 기준)로 임차인 집중도가 높은 구조.
협상력 분석
- 공급사 협상력: 자산관리사(코람코자산신탁)는 계약상 고정 수수료율 구조로 교체 가능성은 낮으나 리츠 설립 이래 지속 위탁 관계 유지.
- 고객사(임차인) 협상력 높음: 하나증권 1개사 의존도가 임대료의 61.9%에 달해 협상력이 임차인 쪽에 크게 기울어 있음. 실제로 하나증권이 매수선택권을 행사하여 자산 매각이 추진되는 등 임차인이 자산 처분 방향에 직접적 영향력을 행사.
- 대체 임차인 확보 여력은 제한적(단일 대형 오피스 빌딩, 여의도 권역 프라임 오피스 공급 상황에 좌우).