대신밸류리츠 밸류체인
대신밸류리츠는 명목회사(paper company)로 자체 임직원이 없으며, 운용·보관·사무·관리 업무를 외부 위탁기관에 맡긴다. 일반 제조기업의 공급사/고객사 대신 운용 위탁 생태계가 밸류체인의 핵심이다.
주요 공급사
(REIT 운용 서비스 제공자 — 위탁 수수료 기준)
| 품목(역할) | 공급사 | 의존도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 자산관리(AMC) | 대신자산신탁(주) | 높음 | 대신파이낸셜그룹 계열. 운용수수료 취득가 0.25%(증권 0.02%)+성과수수료 |
| 일반사무수탁 | (주)케이비펀드파트너스 | 중간 | 연 100,000천원(상장 후) |
| 자산보관 | 엔에이치투자증권(주) / 대한토지신탁(주) | 중간 | 유가증권·현금 / 부동산 보관 |
| 부동산관리(PM) | 존스랑라살(주) (JLL) | 중간 | 소유 부동산 관리 위탁 |
| 증권대행 | 국민은행 | 낮음 | 증권관리업무 대행 연 7,000천원 |
| 공모 주관 | 대신증권, 한국투자증권, 삼성증권 | - | IPO 공동주관(과거 거래) |
주요 고객사
(임대수익 원천 — 자리츠 보유 자산의 임차인)
| 고객 유형 | 고객사 | 매출 비중 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 마스터리스 임차인(B2B) | 대신프라퍼티(주) | 100% | 대신343 건물 전체 Triple-Net 임차(2025.3~2032.3) |
협상력 분석
공급사 협상력: AMC(대신자산신탁)가 운용 전반을 통제하며 대신파이낸셜그룹 계열로 사실상 단일 운용 주체 — 의존도 높음. 다만 수수료율은 계약상 고정(취득가 0.25% 등)되어 비용 예측 가능성은 양호.
고객사 협상력: 임차인이 대신프라퍼티 1개사로 100% 집중 — 임차인 협상력·신용 리스크가 매우 높다. 마스터리스 구조로 공실 리스크는 임차인이 부담하나, 임차인 지급능력(2025년 순손실 △394억원)이 회사 수익의 단일 결정 변수다.
Citations
- 대신밸류리츠 2026 사업보고서 — II. 사업의 내용, 재무제표 주석 23-1(자산관리·일반사무·자산보관·부동산관리·증권대행·책임임대차 계약)