ESR켄달스퀘어리츠 2025.11 사업보고서

핵심 수치

(연결 기준, 단위: 억 원)

항목	제12기(2025.06~2025.11, 6개월)	제11기(2024.12~2025.05, 6개월)	제10기(2024.06~2024.11, 6개월)
영업수익	595.6	587.0	568.8
영업이익	258.6	287.0	265.5
당기순이익	-34.4	97.8	36.0

(연결 재무상태, 제12기말 2025.11.30 기준, 단위: 억 원)

항목	금액
자산총계	28,357.7
(투자부동산)	24,337.9
부채총계	16,705.7
(장기차입금)	14,301.9
자본총계	11,652.0

• 주당 현금배당금 139원(제12기), 현금배당수익률 3.1%, 현금배당성향 -995.5%(당기순손실로 인한 왜곡, 배당재원은 이익잉여금이 아닌 자본준비금 감액 등 활용).
• 발행주식총수 246,089,000주(제12기말), 2025.07.12 6차 유상증자(33,000,000주, 1,341억원)로 증가.

주목할 변화

• 자회사 확대: 당기 중 이에스알켄달스퀘어에셋3호위탁관리부동산투자회사(주)를 신규 연결 편입(비상장 자회사 2→3개). 이천물류센터9(2025.10.16 취득) 등 자산 편입.
• 6차 유상증자: 2025.07.12 보통주 33,000,000주 공모(주당 4,065원, 총 1,341억원) — 이천물류센터10 등 자산 인수 재원.
• 당기순손실 전환: 제12기 연결 당기순이익 -34.4억원(전기 +97.8억원 대비 적자 전환). 영업외비용(이자비용 등) 증가 영향으로 추정. 별도 재무제표 기준으로는 337.5억원 순이익 유지 — 자회사(에셋1~3호) 단에서 손실이 발생해 연결 실적에 반영된 것으로 추정.
• CPPIB 지분율 하락: 최대주주 CPP Investment Board Real Estate Holdings Inc. 지분율 24.85%→21.52%로 하락(6차 유상증자 참여 미비로 희석).
• 대표이사 등 임원 중임/변경: 2025.08.27 정기주총에서 조주현 대표이사 중임, 조민주 이사 중임, 문창호·박래익 신규 이사 선임(최춘웅·황선호 임기만료 퇴임).
• 신용등급 유지: 한국신용평가·한국기업평가 모두 A-/안정적 유지(2025.10.30 기준).

사업 부문별 요약

단일 부동산임대업(물류센터) 영위. 자산관리회사(AMC)인 켄달스퀘어리츠운용(주)에 자산관리를 위탁하는 명목회사(paper company) 구조. 보유자산은 3개 비상장 자회사(에셋1호·2호·3호)의 지분증권과 부동산투자신탁 수익증권 3종을 통해 총 21개 물류센터(부천·고양·용인·김해·이천·평택·안성·천안 등 전국 분산)에 간접 투자.

가이던스 및 전망

• 별도 명시된 실적 가이던스 없음(미확인). 배당정책상 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상 배당 원칙 유지.
• 리츠 시장은 2026년 1월말 기준 총 446개, 총자산 117.74조원(상장리츠 25개, 19.08조원)로 성장 지속 전망(회사 기재 산업 통계).

리스크 요인

• 물류센터 임대료·공실 리스크(개별 임차인 정보는 보고서 미기재).
• 차입금 의존 구조 — 장기차입금 1조 4,302억원(연결), 변동금리 대출 다수 포함(NH농협·신한은행 등 MOR/CD 연동).
• 2024년 자산관리회사(위탁리츠) 종합검사 결과 국토교통부 제재(2025.06.12) — 법 제30조제1항제3호 관련 주식매매계약 건, 재발방지 대책 이행 중.
• 당기순손실 전환에 따른 배당가능이익 산정 리스크(감가상각비 한도 초과배당 정책 활용 필요성 증대 추정).

Citations

• 원문: source_documents/AnnualReport_MD/ESR켄달스퀘어리츠-사업보고서-2025.11.md
  • I. 회사의 개요, II. 사업의 내용, III. 재무에 관한 사항(요약재무정보, 배당), VII. 주주에 관한 사항, VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항, IX. 계열회사 등에 관한 사항, XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항(제재)