ESR켄달스퀘어리츠
사업 개요
ESR켄달스퀘어리츠(정식 명칭 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사, 영문 ESR Kendall Square REIT Co., Ltd.)는 『부동산투자회사법』에 따라 2020년 2월 20일 설립되어 2020년 12월 23일 한국거래소 **유가증권시장(KOSPI)**에 상장한 위탁관리부동산투자회사(REIT)이다. 상근 임직원을 둘 수 없는 명목회사(paper company)로, 자산관리회사(AMC)인 **켄달스퀘어리츠운용(주)**이 자산을 운용한다.
회사는 국내 최대 규모의 물류센터 특화 상장리츠로, 3개 비상장 자회사(에셋1호·2호·3호위탁관리부동산투자회사)의 지분증권과 부동산투자신탁 수익증권 3종을 통해 전국 21개 물류센터(부천·고양·용인·김해·이천·평택·안성·천안 등)에 간접 투자한다. 보유자산 합계 투자금액은 약 1조 2,554억원(제12기말 기준)이다.
- 대표이사: 조주현(비상근, 건국대학교 부동산학과 명예교수)
- 결산기: 매년 6월 1일
11월 30일, 12월 1일익년 5월 31일(6개월 결산) - 신용등급: 한국신용평가·한국기업평가 모두 A-/안정적(2025.10.30 기준)
- 최대주주: CPP Investment Board Real Estate Holdings Inc.(CPPIB 계열, 지분율 21.52%)
재무 하이라이트
(연결 기준, 단위: 억 원. 6개월 결산법인으로 각 기는 반기 실적)
| 항목 | 제12기 (2025.11 / 6개월) | 제11기 (2025.05 / 6개월) | 제10기 (2024.11 / 6개월) |
|---|---|---|---|
| 영업수익 | 595.6 | 587.0 | 568.8 |
| 영업이익 | 258.6 | 287.0 | 265.5 |
| 당기순이익 | -34.4 | 97.8 | 36.0 |
(연결 재무상태, 제12기말 2025.11.30 기준, 단위: 억 원)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 자산총계 | 28,357.7 |
| (투자부동산) | 24,337.9 |
| 부채총계 | 16,705.7 |
| (장기차입금) | 14,301.9 |
| 자본총계 | 11,652.0 |
- LTV 추정: 장기+단기+유동성장기 차입금 합계 약 1조 5,867억원 / 자산총계 2조 8,358억원 ≈ 약 55.9%. (추정: 보고서에 직접 기재되지 않아 본 위키가 차입금 합계/자산총계로 산출)
- 주당 현금배당금 139원(제12기), 현금배당수익률 3.1%. 최근 9회 연속 결산배당(3년 평균 배당수익률 5.02%, 5년 평균 4.96%).
사업 부문
- 단일 부동산임대업(물류센터) 영위 — 세부 사업부문 구분 없음(taxonomy상 별도 Business Segment 페이지 미생성).
주요 주주
(2025.11.30 기준, 5% 이상 주주)
| 주주 | 지분율 | 유형 | 비고 |
|---|---|---|---|
| CPP Investment Board Real Estate Holdings Inc. | 21.52% | 기관(외국) | 최대주주. CPPIB(캐나다연금투자위원회) 100% 자회사 |
| 신한은행(미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산상장지수투자신탁) | 6.43% | 기관(신탁) | ETF 신탁 |
| ESR Kendall Square REIT Holding Pte. Ltd. | 6.42% | 기관(외국) | ESR그룹 계열 스폰서 지분으로 추정 (미확인) |
| 신한은행(이지스자산운용) | 5.13% | 기관(신탁) | 집합투자업자 이지스자산운용 |
밸류체인
핵심 거래상대방: 자산관리회사 켄달스퀘어리츠운용(주), 자산보관 엔에이치투자증권(주), 일반사무수탁 신한펀드파트너스(주), 명의개서대리인 국민은행, 대출은행(중소기업은행·KB국민은행·NH농협은행·신한은행·BNK경남은행).
경영진
- 조주현 — 대표이사(사내이사, 비상근), 2022.08 선임(2025.08 중임), 임기 2028.08.27
- 문창호 — 기타비상무이사(비상근), 2025.08 선임
- 안세호 — 기타비상무이사(비상근), 2024.02 선임
- 조민주 — 기타비상무이사(비상근), 2022.08 선임(2025.08 중임)
- 박래익 — 기타비상무이사(비상근), 2025.08 선임 (2022년 대표이사 역임 이력)
- 김태헌 — 감사(비상근), 2020.08 선임(2023.08 중임)
※ 부동산투자회사법상 상근 임직원을 둘 수 없어 모든 임원이 비상근이며, 실질 운용은 AMC(켄달스퀘어리츠운용)가 수행한다. 사외이사는 부동산투자회사법에 따라 선임하지 않음.
리스크
- 차입금 의존 구조: 연결 기준 차입금 합계 약 1조 5,867억원, LTV 약 56%(추정). 변동금리 대출 다수(NH농협은행 MOR 연동, 신한은행 금융채 연동 등) 포함되어 금리 상승 시 이자비용 부담 증가.
- 당기순손실 전환: 제12기 연결 당기순이익 -34.4억원으로 적자 전환(전기 +97.8억원). 연결 자회사(에셋1~3호) 단 손익 변동이 원인으로 추정 — 배당가능이익 산정 시 감가상각비 한도 초과배당 정책 활용 필요성 증대.
- 감독당국 제재 이력: 2025.06.12 국토교통부로부터 2024년 자산관리회사 종합검사 관련 제재 통지(에셋2호 주식매매계약 관련 부동산투자회사법 위반). 재발방지 대책 이행 중.
- 최대주주 지분 희석: 2025.07.12 6차 유상증자로 CPPIB 지분율 24.85%→21.52% 하락.
- 개별 임차인 정보 미공시: 보고서에 물류센터별 임차인·임대료 세부 내역이 기재되지 않아 임차인 집중도·재계약 리스크 평가 불가(미확인).
신용등급
Citations
- 출처: ESR켄달스퀘어리츠 2025.11 사업보고서
- I. 회사의 개요, II. 사업의 내용, III. 재무에 관한 사항, VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항, VII. 주주에 관한 사항, VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항, IX. 계열회사 등에 관한 사항